вторник, 19 января 2010 г.

недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления



Недропользование - это порядок пользования недрами, т.е. частью земной коры,

расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной

поверхности и дна водоёмов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных

для геологического изучения и освоения.

Право недропользования предоставляется для ведения следующих операций:

1) государственное геологическое изучение недр;

2) разведка;

3) добыча (совмещенная разведка и добыча);

4) строительство и (или) эксплуатация подземных сооружений, не связанных с

разведкой и (или) добычей.

Субъектами права недропользования могут быть казахстанские и иностранные

физические и юридические лица. Они делятся на постоянных и временных

недропользователей:

Постоянные недропользователи - лица, право недропользования которых носит

бессрочный характер.

Временные недропользователи - лица, право недропользования которых ограничено

определенным сроком.

Соглаше́ние о разде́ле проду́кции (СРП) (англ. Production Sharing Agreement) - специальный

тип договора об организации совместного

предприятия. Обычно соглашение о разделе продукции является

договором, заключенным между зарубежной нефтяной компанией (подрядчиком) и

государственным предприятием (государственной стороной), уполномочивающей

подрядчика провести нефтяные поисково-разведочные работы и эксплуатацию в

пределах определенной области (контрактная

территория) в соответствии с условиями соглашения. Полномочия

государственной стороны основываются или на владении исключительной лицензией,

предоставленной в соответствии с нормами применимого законодательства, регулирующего

операции с нефтью, в этом случае

область соглашения совпадает с областью лицензии, или на общем исключительном

разрешении (и обязанности) проводить операции с нефтью на всей территории

страны без определенных обязательств.

Соглашение о разделе продукции

(СРП) занимает сегодня особое место среди механизмов привлечения долгосрочных

отечественных и иностранных инвестиций в российскую экономику. Работая в рамках

СРП, инвестор заключает соглашение с государством, по которому государство

предоставляет инвестору участок недр и выдает лицензию на право его разработки.

Главный принцип СРП заключается в том, что инвестору, заключившему с

государственными органами соглашение, предоставляется особый порядок

налогообложения: с него взимаются лишь налог на прибыль и платежи за

пользование недрами, к которым относятся разовые платежи (бонусы), ежегодные

платежи на проведение поисковых и разведочных работ и регулярные платежи (роялти).

СРП включает в себя две стадии: период инвестиций (на данной стадии инвестор

выплачивает только платежи) и период возврата капитала (налоги и платежи). На

второй стадии начинается разделение продукции на компенсационную и прибыльную в

оговоренной пропорции. На этом этапе инвестору возмещаются затраты

инвестирования. В результате инвестор получает гарантию стабильности условий

работы, а государство - свою долю продукции, объем которой тем больше, чем выше

эффективность проекта.

Как отмечено в Законе РФ от 29

мая 1992 г.,

что, “залог является способом обеспечения

обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае

неисполнении должником обязательства получить удовлетворение за счет

заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями

предусмотренными законом” Залог является одним из способов обеспечения

обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском

праве под способом обеспечения исполнения обязательств понимаются предусмотренные

законодательством или договором специальные меры имущественного характера,

стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления

дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов.  Поэтому не зря, Г. Ф. Шершеневич, анализируя

сущность залога, указывал что обеспечением требований  кредитора “является, прежде всего имущество

должника в том его составе, какой оно имеет в момент  обращения на его взыскание. Но кредитору

всегда грозит опасность, что имущество должника 

окажется ниже ценности обязательства, что имуществу будет предъявлено

одновременно столько  требований, что оно

не выдержит тяжести их совокупности. Ввиду такой опасности, предотвратить  которую кредитор не в состоянии, он

предпочитает выбрать из всего имущества должника определенную вещь,

соответствующую по ценности сумме долга, и выговорить себе право  исключительного удовлетворения из стоимости

этого предмета” [2] Установление особого права на  имущество залогодателя в сочетании с правом

на преимущественное перед другими кредиторами 

залогодателя право обратить взыскания на предмет залога делают залог

одним из самых надежных  способов

обеспечения исполнения обязательств. Следует также учитывать, что

приватизированное  жилье в наших условиях

зачастую является единственным достаточно ценным имуществом, заложив  которое гражданин может получить

первоначальный капитал для предпринимательской деятельности. Кроме того,

получение кредита на покупку жилья с последующим залогом этого жилья  - один из реальных путей решения жилищной

проблемы. Особенность залога в сравнении с большинством других способов

обеспечения исполнения   обязательств

состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Поручительство, задаток  неустойка, банковская гарантия- это способы

обеспечения исполнения обязательств, не имеющих характера вещно-правовых

отношений. В этих случаях кредитор верит личности должника либо лица, которое

становится дополнительным (акцессорным) должником в силу принятия насебя

ответственности за исполнение основным должником обязательства в рамках

соответствующей конструкции обеспечения исполнения. Залог же обладает чертами,

которые позволяют рассматривать его в качестве вещно-правового способа

обеспечения исполнения обязательств. Основания возникновения залога предусмотрены

в ст. 3 Законе “О залоге” и ст. 334 п. 3 ГК РФ. Статья 3 “Закона о залоге”

говорит, что “закон возникает в силу договора или закона. Закон,

предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу

какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в

залоге” . Более схематично основания о возникновения залога выглядят так:

Основание возникновения залогаПримеры: Комиссионер имеет залоговое право на

переданное ему (для продажи) имущество, в обеспечение своих требований

комитенту (по уплате вознаграждения, компенсации расходов) При продаже в кредит

переданный покупателю товар считается заложенным в пользу продавца до полного

получения им покупной цены.

 

Термин «Ипотека» произошел от греческого слова «Hypotheke»,

и в переводе означает - залог. Впервые термин «ипотека» вошел в обиход на

рубеже VI-VII веков до нашей эры в Греции, когда им называли столб, который

ставился на земельном участке заемщика средств и содержал имя кредитора и сумму

займа. В случае несостоятельности заемщика по выплате долга, «ипотека» давала

право кредитору забрать застолбленную часть земельного участка.

Итак, ипотека сегодня - это залог недвижимости под выдаваемый кредит, когда

залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в

собственности должника. На заложенное под ипотеку имущество налагается

запрещение на продажу или переоформление его на другое лицо до полного

погашения кредита и всех процентов.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, который в основном выдается под

залог следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей, производственных

помещений с землей, земли. Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают

различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от

суммы запрашиваемого кредита и вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки

ипотеки в основном от 3 - 5 лет, до 15 - 30 лет.

Ипотечные кредиты выдаются коммерческими банками, банками ипотечного

кредитования, кредитными агентствами. Каждый коммерческий банк, как правило,

предлагает сегодня несколько программ ипотеки с различными условиями и

процентными ставками. Но во всех случаях, если вы оформите ипотеку, Вы сразу

становитесь собственником приобретаемого жилья, а кредит и проценты

выплачиваете уже за свое личное, а не съемное жилье. При оформлении ипотеки под

будущее строительство, собственниками жилья вы становитесь после оформления

документов на ввод дома в эксплуатацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и

недостат­ков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным

преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на

фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена

определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками,

обеспечи­вающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При

использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на

основе произведенных расчетов.Сравнительный подход базируется на

ретроинформации и, следо­вательно, отражает фактически достигнутые предприятием

результа­ты производственно-финансовой деятельности, в то время как до­ходный

подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов.Другим

достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и

предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически

совершенной сделки наиболее ин­тегрально учитывает ситуацию на рынке.Вместе с

тем сравнительный подход имеет ряд существенных не­достатков, ограничивающих

его использование в оценочной прак­тике.Во-первых, базой для расчета являются

достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует

перспек­тивы развития предприятия в будущем.Во-вторых, сравнительный подход

возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не

только по оце­ниваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм,

отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополни­тельной информации

от редприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.В-третьих,

оценщик должен делать сложные корректировки, вно­сить поправки в итоговую

величину и промежуточные расчеты, тре­бующие серьезного обоснования. Это

связано с тем, что на практике не существует абсолютно одинаковых предприятий.

Поэтому оцен­щик обязан выявить эти различия и определить пути их нивелирова­ния

в процессе определения итоговой величины стоимости. Сравнительный подход

предполагает использование трех основ­ных методов, выбор которых зависит от

целей, объекта и конкретных условий оценки.

Метод компании-аналога,

или метод рынка капитала, основан на использовании цен,

сформированных открытым фондовым рынком..Метод сделок, или метод продаж, ориентирован

на цены приобре­тения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций.

Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного мето­да - оценка

100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. Метод отраслевых

коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании

рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.

Отрас­левые коэффициенты обычно рассчитываются специальными ана­литическими

организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением

между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми

по­казателями. На основе анализа накопленной информации и обобще­ния

результатов были разработаны достаточно простые формулы оп­ределения стоимости

оцениваемого предприятия.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления

либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход

основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный

покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость

строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб)

определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной

стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс)

за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих

этапов:

  • оценка рыночной стоимости земельного участка;
  • оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
  • расчет выявленных видов износа;
  • расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.


Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой

затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и

наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

  • метод сравнения продаж;
  • метод распределения;
  • метод выделения;
  • метод разбивки на участки;
  • техника остатка для земли;
  • капитализации чистой земельной ренты.


Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является

наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для

земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи;

условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные

коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное

использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения,

корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости,

определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на

положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное

соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение

наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее

эффективное использование земли.

 

Сущность и сфера применения имущественного подхода

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость

предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и

обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка,

используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В

результате перед оценщиком вста-ет задача проведения корректировки баланса

предприятия. Для осуществ-ления этого предварительно проводится оценка

обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем

определяется теку-щая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной

рыночной стоимо-сти суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех

его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного

ка-питала предприятия.

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть

оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается

оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают

путем суммирования стоимостей его частей.

Базовая формула в имущественном (затратном) подходе является: Соб-ственный

капитал = Активы - Обязательства.

Данный поход представлен двумя основными методами:

методом чистых активов;

методом ликвидационной стоимости.

Сфера применения

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

§ при оценке государственных объектов;

§ при расчете стоимости имущества, которое предназначено для специального

использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты

культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

§ при переоценке основных фондов для бухгалтерского учета;

§ при оценке в целях налогообложения и страхования при судебном разделе

имущества;

§ при распродаже имущества на открытых торгах.

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно

изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от

степени риска, связанного с использованием имущества

Доходный подход

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки

недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.Суть метода -

доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих

денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для

оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода,

который сможет принести объект оценки в течение срока службы.При расчёте

доходным подходом используются следующие методы: метод капитализации доходов и

метод дисконтирования денежных потоков.Метод

капитализации доходовСуть метода капитализации доходов -

определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового

чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

C = NOI

/ Rk

где

C -

стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI -

Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

Rk -

Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение

ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Rk

= Rn + Nv

Где Rk - коэффициент

капитализации

Rn -

ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором

норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv - норма

возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных

инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных

вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.В оценочной

практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.Данный метод

используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и

являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает

устойчивыми темпами.Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки

представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной

реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка, которая затрудняет расчёт

Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка

информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам

и т. д.

Доверительное управление является способом осуществления собственником

принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения,

но не установлением нового права собственности на данное имущество. По договору

доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой

стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в

доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за

вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя

или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в верительное

управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному

управляющему.(ст. 1012 ГК)

Передача имущества в доверительное управление есть форма реализации

собственником своих правомочий, предоставленных ему п.4 ст.209 ГК. Именно

собственник определяет цель учреждаемого доверительного управления, объем

передаваемых правомочий, а также лицо, в интересах которого доверительный

управляющий должен действовать. В качестве такового собственник может назвать

самого себя, а также, за определенными исключениями, любое другое лицо. В

последнем случае договор доверительного управления имуществом становится

разновидностью договора в пользу третьего лица (ст.430 ГК).

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный

управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с

договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в

интересах вверителя и (или) выгодоприобретателя.

Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные

комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные

бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами,

исключительные права и другое имущество.Говоря о доверительном управлении

предприятием, следует иметь в виду, что речь идет о передаче его в управление

как объекта права (ст.132 ГК). Сохранение предприятия в качестве

самостоятельного юридического лица невозможно практически, т.к. передаваемое в

управление имущество должно отражаться у доверительного управляющего на

отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет, для расчетов

открывается отдельный банковский счет (см. ст.1018 ГК).В доверительное

управление может быть передано и государственное, и муниципальное, и частное

имущество.Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в

письменной форме в виде одного документа (ст.550 ГК).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть

заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества

 

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого

операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент

капитализации.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока

доходов к единой сумме стоимости.9О днако, на наш взгляд данное определение

дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической

точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

*      потоки доходов - стабильные положительные

величины;

*      потоки доходов возрастают устойчивыми,

умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

*      потоки доходов нестабильны;

*      объект недвижимости находится в состоянии

незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

* нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости,

эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет

чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)   определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода,

в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наи лучшем

наиболее эффективном использовании;

2)   расчет ставки капитализации;

3)   определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го

операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на

коэффициент капитализации.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

  • Установление продолжительности получения доходов.
  • Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения. Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств: а) размер дохода и характер его изменения; б) периодичность полу- чения дохода; в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.
  • Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведение текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
  • Выбор ставки дисконтирования как средней нормы прибыли, которую инвесторы ожидают полу- чить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости.


 

Комментариев нет:

Отправить комментарий